Nhóm Cư DânĐặt cọc mua bán nhà đất và những vấn đề xoay quanh nó như có buộc phải đặt cọc, trường hợp nào thì bị mất cọc… Sau đây Empire City sẽ cùng bạn tìm hiểu tất tần tật chủ đề rất được quan tâm này.
1. Đặt cọc mua bán nhà đất là gì
Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Và cũng như trên đã nêu thì, đặt cọc mua bán nhà đất cũng là căn cứ vào khoản 1 điều 328 bộ luật dân sự 2015.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Có bắt buộc đặt cọc mua bán nhà đất không?
Dù đặt cọc là một biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 thế nhưng hiện nay, không có một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về việc này. Nên là các bên liên quan sẽ không bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất. Trên thực tế thì khi thực hiện mua bán nhà đất, các bên vẫn thường đặt cọc mua bán nhà đất để chắc chắn hơn trong việc mua bán.
Ngoài việc đặt cọc mua bán nhà đất hay không? Bạn cũng cần quan tâm đến việc thực hiện các bước sau nếu bạn đang có ý định chuyển nhượng sử dụng đất:
- Bước 1: Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất thì cần công chứng đúng quy định của pháp luật
- Bước 2: Kê khai nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài chính
- Bước 3: Đăng ký sang tên hay còn gọi là đăng ký biến động
Vậy nên dựa vào những bước quy định như trên mà Empire City đã tổng hợp lại cho các bạn, thì bước đặt cọc mua bán nhà đất ( nếu có ) là bước đầu tiên trước khi kí hợp đồng mua bán nhà đất.
3. Khi đặt cọc mua bán nhà đất có cần hợp đồng chứng thực không ?
Do hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không có một văn bản nào quy định, thế nên là việc công chứng hay chứng thực hợp đồng đặt cọc cũng không được pháp luật quy định tại bất kì văn bản quy phạm pháp luật nào.
Tuy là thế, nhưng để tránh những tranh chấp về sau, khi thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán, các bên liên quan nên thực hiện thêm việc công chứng, chứng thực. Cũng có nhiều trường hợp xảy ra khi tin tưởng nên đặt cọc mà không cần công chứng, nên là chỉ đưa tiền cọc mà không công chứng. Và khi có những vấn đề như như không thực hiện mua bán, sẽ dẫn đến tranh chấp.
4. Có bị mất tiền đặt cọc mua bán nhà đất nếu không thực hiện mua bán không?
Khi bên bán, nhận tiền đặt cọc mua bán nhà đất hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận, thì sẽ bị phạt cọc; mức phạt cọc được pháp luật quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Lưu ý: Nếu các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
5. Không bị phạt đặt cọc mua bán nhà đất nếu là chỉ có giấy biên nhận tiền
Theo quy định của pháp luật tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên liên quan từ chối giao kết mua bán (từ chối thực hiện hợp đồng) sẽ phải chịu phạt cọc, trừ những trường hợp có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có nhà đất nhưng không có thỏa thuận là đặt cọc hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.
Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc, không có điều khoản đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên liên quan khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất, tiền trả trước được hiểu là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trong trường hợp các bên không thực hiện chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
- Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
- Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, người có nhu cầu mua bán hay đặt cọc mua bán nhà đất cần hết sức lưu ý vấn đề này. Rất nhiều trường hợp trên thực tế muốn phạt cọc bên còn lại, nhưng lại không có thỏa thuận hợp đồng đặt cọc thì không xử lý được.
6. Top 8 điều cần đặc biệt lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà
1. Nhóm liên quan đến quy hoạch
Nhà đất hợp pháp, đầy đủ thủ tục nhưng lại nằm trong quyết định quy hoạch, lộ giới, giải tỏa… Ðiều đáng chú ý là nhiều trường hợp quy hoạch được công bố sau khi các bên đã xác lập sở hữu, làm người mua bán phải hủy dự định đặt cọc mua bán nhà đất. Loại rủi ro này được cho là không thống kê được số liệu cụ thể.
2. Nhóm rủi ro do nhà đất chưa hoàn chỉnh về thủ tục pháp lý
Ví dụ như nhà đất chưa được hóa giá, chưa hợp thức hóa để xây dựng, chưa giải quyết xong về hợp đồng sở hữu… Nhóm này thường gặp nên chiếm tỷ lệ lên đến 49%.
3. Nhóm rủi ro do bên bán
Bên bán không xuất trình được giấy tờ, phần lớn do đang thế chấp. Nhóm này chiếm tỷ lệ khoảng 15%.
4. Nhóm rủi ro do tranh chấp
Chủ yếu là tranh chấp đồng sở hữu hoặc nhà bên cạnh. Nhóm này chiếm tỷ lệ 4%.
5. Nhóm rủi ro do tư cách bên bán
Lại một rủi ro do bên bán, đó là ví dụ như bên bán đang bị mắc nợ hoặc thay đổi ý trong quá trình đặt cọc mua bán nhà đất… Nhóm này cũng chiếm tỷ lệ 12%.
6. Nhóm rủi ro do tư cách bên mua
Ví dụ khả năng thanh toán bị thay đổi hay biến động, bên mua thay đổi ý định mua ( không mua nữa hoặc là trì hoãn )… Nhóm này không thường phổ biến nên chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 8%.
7. Nhóm rủi ro do thay đổi trạng thái chuyển dịch sở hữu
Ví dụ như bên mua lại tiến hành bán lại luôn ngay khi đang mua… Nhóm này khá hiếm chỉ chiếm tỷ lệ 3%.
8. Nhóm rủi ro do cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ
Ví dụ như nhà đất bị vẽ hiện trạng sai, các khoản tính thuế sai… Chiếm tỷ lệ 2%
7. Lời khuyên của Empire City dành thêm cho bạn
Đối với căn hộ dự án: Trước khi bạn thanh toán tiền đặt cọc mua bán nhà đất, bạn cần đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau này (tiền đặt cọc chỉ có ý nghĩa như là một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi cả hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ sau khi dự án xây dựng xong, lúc này tính pháp lý mới được pháp luật công nhận).
Nhà chung cư: Ngoài giấy tờ nhà đất hợp lệ, đã có sổ đỏ, sổ hồng hay chưa, hành lang hoặc ban công nào thuộc sở hữu của chung, phần nào thuộc sở hữu riêng (cần để ý đến việc ghi rõ trong hợp đồng mua bán); có chỗ để xe hay là không, nếu có thu phí hay những chi phí khác phát sinh, mức phí là bao nhiêu tiền/tháng…; chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà như thế nào, đóng theo chu kỳ thời gian tháng, quý hay năm…
Trên đây là toàn bộ những điều cần biết về đặt cọc mua bán nhà đất, Empire City hy vọng bạn sẽ gặp may mắn, thuận lợi trong việc mua bán.
