Nhóm Cư DânHiện này, để xác định được những giá trị của đất đai, thì người ta sẽ cần định giá nhà đất để biết. Nhiều yếu tố được quan trọng như pháp lý, tự nhiên, vị trí… cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá trị nhà đất. Cùng Empire tìm hiểu thêm ở bài viết dưới đây.
1. Định giá nhà đất là gì?
Định giá nhà đất là việc ước tính giá trị của nhà đất bằng tiền tại một thời điểm nhất định mà giá nhà phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Vị trí
- Khu vực
- Thời điểm
- Chính sách pháp lý
- Điều kiện kinh tế của khu vực
- Thị trường và các vấn đề xã hội
Chủ sở hữu có thể tự thực hiện định giá nhà đất nhưng mức giá này không được coi là hợp pháp. Việc định giá được cho là đúng nếu phù hợp với tiêu chuẩn định giá và được thị trường chấp nhận. Nếu định giá không phù hợp, chủ sở hữu phải điều chỉnh lại cho đến khi có sự thỏa thuận, thống nhất chung với người mua và cả thị trường.
2. Khi nào cần định giá nhà đất?
Hầu hết những người quan tâm đến việc định giá nhà đất đều hướng đến các mục đích sau:
- Định giá nhà đất để bảo toàn bất động sản
- Định giá để mua bán, chuyển nhượng BĐS
- Định giá khi muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Định giá nhà đất để làm cơ sở bồi thường
- Định giá nhà đất để thế chấp vay vốn
- Định giá bất động sản làm cơ sở cho bảo hiểm
Ngoài ra, còn phục vụ cho các mục đích khác như: một số doanh nghiệp cần dữ liệu để lập báo cáo tài chính, hạch toán kế toán, thanh lý tài sản hoặc bán đấu giá bất động sản.
3. Tại sao phải tham khảo mức giá nhà đất trước khi mua?
Chúng ta cần tham khảo giá đất, giá nhà đất là bởi vì:
- Giá nhà đất lên xuống, thay đổi theo từng tháng và từng thời điểm. Việc tham khảo giá trước khi mua sẽ giúp bạn xác định khả năng tài chính của gia đình mình để xem có nên mua ở thời điểm đó hay không.
Theo dõi thường xuyên sẽ giúp bạn nắm bắt được thời điểm giá tốt nhất để mua đất. Tùy vào từng khu vực, loại hình bất động sản mà mức giá sẽ khác nhau. - Tránh được tối đa rủi ro, tránh mua phải bất động sản khi đang đạt đỉnh tăng giá ảo.
4. Những yếu tố quyết định giá nhà đất
Thẩm định giá qua vị trí nhà đất
Điều đầu tiên, khi bạn tự thẩm định giá nhà đất, đó là phải lưu ý đến yếu tố vị trí của bất động sản. Nói chi tiết hơn, bạn cần phải xác định nhà đất của bạn là nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ. Theo đó, các căn nhà nếu nằm ở mặt tiền đường thường có giá trị kinh doanh cao. Nên chắc chắn một điều là giá bán sẽ cao hơn các căn nhà đất có vị trí trong những con hẻm.
Ngoài có giá trị về mặt kinh doanh, thì yếu tố thuận tiện về đi lại cũng khá quan trọng. Những nhà trong hẻm hầu như khó có thể đưa ô tô ra vào thoải mái nếu chủ nhà sở hữu những chiếc ô tô để đi lại. Vị trí nhà đất cũng rất quan trọng về độ tiện lợi, khi ở ngoài mặt đường có thể dễ dàng để tìm nhà hơn. Cực kỳ thuận lợi trong việc tìm địa chỉ hơn là những con hẻm loằng ngoằng, rất khó tìm.
Thẩm định giá phụ thuộc vào thời điểm
Sau khi tìm được vị trí nhà đất thuận lợi như ở trên đã chúng tôi đề cập tới, bạn nên dành chút thời gian rảnh rỗi để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo giá cả thị trường bất động sản dựa trên thông tin từ các ngân hàng, công ty bất động sản hoặc các trang web định giá nhà đất online nổi tiếng.
Hiện nay, các kênh thông tin về bất động sản khá phổ biến, chỉ cần một cú nhấp chuột là có thể truy vấn giá nhà, giá đất và các thông tin khác trên địa bàn và các khu vực lân cận.
Thẩm định giá theo tình trạng nhà đất
Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong những điều quan trọng khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là bạn phải biết cách phân loại bất động sản, hãy xác định nhà đất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp… Hơn nữa, khi đánh giá tình trạng nhà đất, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.
Thẩm định giá nhà đất theo diện tích
Bên ngoài vị trí, thời điểm định giá, thì định giá còn phụ thuộc vào diện tích của nhà đất. Đương nhiên rằng, nhà đất có diện tích rộng thì giá sẽ càng cao.
Thẩm định bằng cách tìm hiểu và so sánh mức giá nhà đất tại các khu vực
Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở. Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.
Một mẹo nhỏ dành cho bạn đó là hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba căn là tốt.
Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%. Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.
5. Phương pháp định giá nhà đất chính xác
Có nhiều phương pháp định giá khác nhau. Vì vậy, đơn vị nhận định giá sẽ áp dụng phương pháp phù hợp theo mục đích của người thuê.
- Phương pháp so sánh: thực hiện phân tích mức giá tại thời điểm thẩm định của bất động sản tương đồng với tài sản cần thẩm định được giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường.
- Phương pháp giá thành: được sử dụng phổ biến trong định giá tài sản chuyên nghiệp, không phổ biến trên thị trường, tài sản đã qua sử dụng hoặc tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư/phương pháp vốn hóa): áp dụng để xác định giá trị tài sản đầu tư.
- Phương pháp lợi nhuận: dùng để định giá các tài sản khó so sánh với các tài sản tương tự. Bởi vì giá trị của một tài sản phụ thuộc vào khả năng sinh lời. Ví dụ: khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim…
- Phương pháp phân tích hoạt động kinh doanh ( phương pháp phát triển nếu có): được sử dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển
Đối với việc định giá đất thổ cư và nhà phố, các ngân hàng và các thẩm định viên thường sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị của đất thổ cư và nhà phố.
6. Một số giải pháp định giá nhà đất đáng tin cậy ngày nay
Định giá nhà đất qua ngân hàng
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Thủ tục định giá đất để ngân hàng cho vay khá chặt chẽ nên kết quả đánh giá sẽ đáng tin cậy. Tuy nhiên, quá trình này thường rất tốn thời gian. Ngoài ra, các ngân hàng thường đặt giá ở mức an toàn. Do đó, giá nhà thực tế có thể cao hơn từ 10 – 20%.
Định giá thông qua dịch vụ định giá nhà đất
Dịch vụ định giá nhà đất sẽ thẩm định giá nhà đất phù hợp theo giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định phục vụ mục đích của các bên. Đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Thẩm định thông qua môi giới
Nếu bạn không muốn tự thẩm định giá nhà đất, thì bạn có thể bỏ ra chút ít chi phí thông qua môi giới để hỗ trợ tư vấn thẩm định giá. Các môi giới thường là những người có kinh nghiệm, đánh giá được chính xác thị trường, giá cả nên sẽ đưa ra những nhận định chính xác và nhanh chóng nhất.
Việc thẩm định thông qua các môi giới bất động sản sẽ giúp cho bạn tiết kiệm thời gian và công sức, đồng thời có cơ hội tìm hiểu thêm nhiều các bất động sản khác mà có thể phù hợp với nhu cầu của bạn, từ đó giúp bạn có thêm nhiều lựa chọn
