Nhóm Cư DânThời buổi hiện nay, các căn hộ, chung cư đang ngày là xu hướng và càng trở thành nơi an cư của nhiều hộ gia đình và nổi bật là những người trẻ. Tuy nhiên, mức giá khi sở hữu một căn hộ là một số tiền không hề nhỏ, do đó các hình thức cho thuê đã ra đời với mục đích đáp ứng nhu cầu đó. Và khi đó, hợp đồng thuê căn hộ chung cư là thứ cần có để hai bên thống nhất về trách nhiệm và pháp lý.
1. Hợp đồng thuê căn hộ chung cư là gì?
Hợp đồng thuê căn hộ chung cư là hợp đồng bằng văn bản giữa các bên nhằm mục đích thuê tài sản – căn chung cư. Các bên thỏa thuận về giá thuê, thời hạn thuê và các điều khoản theo hợp đồng. Thực chất hợp đồng thuê chung cư là hợp đồng thuê tài sản.
2. Tầm quan trọng của hợp đồng thuê căn hộ chung cư
Việc ký kết hợp đồng thuê căn hộ chung cư là vô cùng quan trọng, dù bạn thuê chung cư giá rẻ hay căn hộ cao cấp. Hợp đồng thuê tạo cho bên thuê quyền sử dụng tài sản một cách hợp lý, hợp pháp. Đồng thời, điều này cũng đảm bảo quyền sử dụng căn hộ chung cư trong suốt thời gian hiệu lực của hợp đồng. Hợp đồng này cũng là tiền đề để làm cơ sở quan trọng trong việc giải quyết các tranh chấp, tranh cãi trong thời hạn thuê. Nó có thể giúp người thuê căn hộ chung cư ngăn chặn những hành vi sai phạm pháp luật của chủ nhà. Và ngược lại cũng giúp chủ nhà làm căn cứ để bên thua làm theo.
3. Cung cấp những thông tin cá nhân chính xác
Trước khi có ý định lập hợp đồng thuê căn hộ chung cư, thì chủ nhà và người thuê phải cung cấp đầy đủ mọi thông tin cá nhân cụ thể và chính xác. Việc này sẽ giúp cho các bên liên quan có thể đảm bảo được mọi quyền lợi cá nhân của mình nếu trường hợp có xảy ra tranh chấp.
Hợp đồng cũng phải có đầy đủ thông tin của 2 bên và đặc điểm cơ bản của căn hộ chung cư được cho thuê:
- Giá thuê căn hộ chung cư
- Thời hạn thuê là bao lâu
- Phương thức thanh toán nào khả dụng
- Thời gian bàn giao ( thời gian được vào ở )
- Phương thức bảo trì khi có hư hỏng, sự cố
- Cần nắm rõ giá cả như: giá điện nước, mạng internet… và một số chi phí khác (phí thang máy, phí bãi đậu xe, phí an ninh, phí dịch vụ,…)
4. Nắm rõ và xác minh quyền sở hữu căn hộ chung cư
Bạn nên yêu cầu chủ nhà cho xem những giấy chứng nhận liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng căn hộ chung cư để xác minh căn hộ không vướng vào những tranh chấp, thế chấp.
Trước khi bạn ký vào hợp đồng thuê căn hộ chung cư bạn nhất định cần phải nắm rõ ràng và đầy đủ tất tần tật những thông tin về chủ nhà. Nếu bạn có nhiều thời gian hơn thì cũng nên xem qua, hoặc tìm hiểu về những tài liệu pháp lý để chứng minh căn hộ, chung cư đó là tài sản sở hữu hợp pháp của chính người cho thuê mình. Tuy nhiên, trong trường hợp này cũng khá tế nhị nên bạn cũng cần phải khéo léo cách ăn nói, nhã nhặn trong cách cư xử, để chủ nhà thấy được thiện chí thì sẽ đưa cho bạn xem qua các giấy tờ một cách vui vẻ.
Bạn cũng cần phải lưu ý đến việc khi yêu cầu chủ nhà cho xem giấy chứng nhận sở hữu căn hộ chung cư, CMND, …Nếu căn hộ được cho thuê bởi 2 đồng chủ sở hữu, thì cần phải có bản hợp đồng của bên chủ nhà chính và tìm hiểu hết tất cả những thỏa thuận.
Ngoài ra, đối với tư cách là chủ nhà thì cũng cần xác minh khả năng tài chính của bên thuê, xem rằng bên thuê có thể đáp ứng được yêu cầu, thỏa thuận của hợp đồng không. Bên phía chủ nhà có quyền yêu cầu bên mua cung cấp thông tin về nghề nghiệp, thu nhập tài chính và nếu cần thiết có thể yêu cầu bằng chứng chứng minh công việc, tài khoản tín dụng.
Bên cạnh đó, nếu bên thuê yêu cầu cho xem chứng thực sở hữu hoặc kiểm tra xem căn hộ có đang bị tranh chấp hoặc thế chấp hay không, thì phía chủ nhà cũng cần cung cấp giấy để tờ chứng minh.
5. Lưu ý các điều khoản trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư
5.1 Tiền đặt cọc phải được ghi rõ trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư
Hiện nay, các chủ nhà thường chỉ nhận khách thuê trong thời gian là hơn 1 năm. Để có thể thuê được căn hộ, người thuê cần phải đặt cọc tiền thuê nhà dài hạn với chủ của căn hộ chung cư. Đôi khi chủ nhà sẽ làm khó và viện thêm những lý do để không thanh toán tiền đặt cọc cho người thuê. Do đó, các câu hỏi cần phải được làm rõ trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư như: Số tiền đặt cọc là bao nhiêu? Nếu trong trường hợp ngừng thuê căn hộ chung cư, thì khi nào sẽ được nhận lại tiền cọc?
Ngoài ra giá tiền thuê trong hợp đồng nhất định phải thể hiện đầy đủ và rõ ràng và minh bạch đúng với pháp luật như những điều sau: Thời gian thuê chung cư căn hộ sẽ là bao lâu? Khi nào thì phải trả tiền thuê? Phương thức để chi trả tiền thuê căn hộ chung cư? Trường hợp nếu thuê dài hạn, thì tiền thuê có được giảm hay không?
Thêm một số lưu ý nữa mà Empire City muốn dành cho bạn, đó là số tiền trong hợp đồng cần phải tình bằng tiền Việt. Nếu như hợp đồng sử dụng đơn vị ngoại tệ thì phải đổi sang tiền, nếu không thì sẽ không có giá trị trước pháp luật Việt Nam.
5.2 Quy định rõ ràng về những điều khoản vi phạm trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư
Cần đính kèm các quy định về hiện trạng căn hộ và các đồ đạc, tiện ích , tài sản trong căn hộ, chung cư. Trường hợp căn hộ chung cư ở bị hư hỏng, mất mát thì phía bên thuê nhà phải có trách nhiệm bồi thường theo đúng quy định của hợp đồng thuê căn hộ chung cư.
Hợp đồng này cần ghi rõ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan, các điều khoản cam kết, thỏa thuận khác nếu có, thời gian rõ ràng có hiệu lực của hợp đồng, chữ ký, họ tên đúng giấy tờ. Nếu bạn không chú ý đến điều này, trong trường hợp gặp những mâu thuẫn, rủi ro, bạn sẽ không được bảo vệ quyền lợi.
Thêm vào đó, điều khoản vi phạm hợp đồng nên quy định rõ ràng nếu bên thuê không đóng tiền thuê căn hộ hay trễ hạn thì có vi phạm hợp đồng và chịu phạt hay không.
5.3 Thời gian chấm dứt hợp đồng
Những điều khoản mà có liên quan đến việc kết thúc hợp đồng thuê căn hộ chung cư là những điều khoản cực kỳ quan trọng, mà người đi thuê căn hộ nhất định cần phải nắm rõ để tránh trường hợp đang ở thì lại bị chủ nhà ép buộc cho dọn đi.
Trong hợp đồng cần phải thể hiện rõ ràng được các mốc thời gian rõ ràng về việc dừng việc cho thuê, cũng như thời gian để bên cho thuê hoàn lại cọc,… Nếu trường hợp chủ nhà lấy lại nhà, thì sẽ phải báo trước một khoảng thời gian là bao lâu và bên cạnh đó cũng phải có thêm những quy định rõ hơn về các khoản bồi thường khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
Đây là những điều khoản quan trọng liên quan về việc kết thúc hợp đồng, mà nhiều người không chú ý. Chính vì thế, khi đi làm hợp đồng thì cả 2 bên và đặc biệt là bên thuê nhà cần phải lưu ý những điều khoản dưới đây:
- Bên thuê cần phải báo trước cho bên chủ nhà bao nhiêu lâu nếu như không muốn thuê nhà nữa nhưng khi hợp đồng thuê căn hộ chung cư vẫn còn hiệu lực.
- Thời hạn phải báo trước nếu như bên cho thuê căn hộ chung cư muốn lấy lại và chấm dứt hợp đồng cho thuê. Lúc này bên thuê nhà cần phải biết là có nhận lại được cọc hay không?
5.4 Quy định về phá vỡ hợp đồng
Đây chắc chắn là một điều khoản vô cùng quan trọng trong bất cứ hợp đồng thuê căn hộ chung cư. Nếu như không có sự thỏa thuận ở trong hợp đồng, thì khi xảy ra trường hợp một trong hai bên đơn phương phá vỡ hợp đồng hoặc hủy hợp đồng trước thời hạn thì sẽ xử lý theo đúng quy định hiện hành của pháp luật.
5.5 Các quy định khác trong hợp đồng cần lưu ý
- Quy định về những yêu cầu đặc biệt
Trong nội dung này, bạn hãy làm rõ nếu phía bên chủ nhà có các quy định đặc biệt gì hay không. Ví dụ như quy định về nấu nướng, bếp gas, thú cưng hay thậm chi là thuốc lá.
- Các phụ lục khác trong hợp đồng
Ở phần phụ lục thường sẽ là điều khoản nội dung thể hiện về điều kiện đảm bảo vệ sinh môi trường ở nơi sinh sống, trật tự khu phố, trật tự xã hội…
- Các chi phí khác
Ngoài một vài chi phí cố định như trên, thì trước khi bạn đặt bút ký, bạn cũng cần phải quan tâm đến những chi phí khác như phí quản lý ,xe cộ,… Điều này sẽ cần đến những thỏa thuận của 2 bên trước khi bút ký vào hợp đồng và cần phải được thể hiện rõ ràng, đầy đủ bên trong hợp đồng để tránh phát sinh những mâu thuẫn không đáng có về sau.
- Điều khoản về nội thất bên trong căn nhà
Trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư bạn nhất định phải xác định được rõ những đặc điểm, cấu trúc… về hiện trạng của căn hộ chung cư cũng như những loại nội thất, tài sản nào có bên trong. Và để tránh những tranh cãi về sau khi có xảy ra tranh chấp, hoặc bị chủ nhà chèn ép để không hoàn lại tiền cọc cho bên thuê thì nên chụp lại ảnh để có thể lấy làm bằng chứng cho chủ nhà.
6. Công chứng hợp đồng
Hiện thực thì pháp luật Việt Nam không yêu cầu bắt buộc phải công chứng hợp đồng thuê căn hộ chung cư. Hợp đồng thuê là do hai bên tự thỏa thuận và ký kết có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu hợp trường hợp, hợp đồng vượt quá 6 tháng thì cần được cơ quan công chứng chứng thực để đảm bảo tính hợp pháp và cũng dựa vào đó để làm cơ sở giải quyết khi có vấn đề.
7. Đóng thuế theo quy định pháp luật
Theo quy định của pháp luật, nếu tiền cho thuê hàng năm dưới 100 triệu đồng, thì chủ nhà không cần phải đóng thuế giá trị gia tăng. Nếu tổng thu từ tiền cho thuê căn hộ trên 100 triệu đồng, người cho thuê có nghĩa vụ phải nộp các loại thuế sau:
- Thuế môn bài: phụ thuộc vào thời gian ký kết, nếu hợp đồng cho thuê trong thời gian là 6 tháng đầu năm, sẽ phải đóng 1 triệu đồng/năm. Nếu như hợp đồng cho thuê trong thời gian 6 tháng cuối năm( kể từ 1/7 trở đi) thì chỉ nộp 500 ngàn đồng/ năm.
- Thuế giá trị gia tăng: được tính bằng doanh thu x 5%
- Thuế thu nhập cá nhân: (Doanh thu x 30%) – các khoản giảm trừ) x thuế suất(%)
Tuy quy định sẽ là bên phía cho thuê phải có nghĩa vụ chịu trách nhiệm đóng các khoản thuế, nhưng chủ căn hộ và khách thuê cần phải xác định rõ ràng xem bên nào là người nộp các loại thuế trên. Điều khoản này, Empire City lưu ý là cũng cần phải nêu rõ ràng trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư.
