Các chính sách mới về kinh doanh BĐS sẽ có tác động như thế nào?

Ngay từ đầu năm 2022, hàng loạt chính sách, nghị định được Chính phủ ban hành nhằm siết chặt hoạt động kinh doanh BĐS. Các chính sách mới về kinh doanh bđs này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS năm nay, cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây. 

1. Chính sách mới về kinh doanh BĐS được quy định như thế nào?

Thị trường BĐS trong nước năm 2022 được dự báo sẽ có nhiều thay đổi. Bởi ngay từ đầu năm, Chính phủ ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP nhằm thay đổi một số điều kiện kinh doanh BĐS. Nghị định mới này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/3/2022 và buộc các doanh nghiệp BĐS phải công khai minh bạch những thông tin sau:

• Các thông tin về doanh nghiệp gồm: tên công ty, tên người đại diện theo pháp luật, số điện thoại, địa chỉ trụ sở chính.
• Các thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 5 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.
• Các thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng hay các dự án BĐS đưa vào kinh doanh.
• Các thông tin về số lượng và loại BĐS được kinh doanh; số lượng và loại BĐS đã bán; số lượng và loại BĐS còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Cũng theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP, các doanh nghiệp BĐS phải công khai những thông tin trên thông qua website của mình. Hơn nữa, doanh nghiệp phải công khai thông tin tại sàn giao dịch (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS) và trụ sở Ban Quản lý dự án (với những dự án đầu tư kinh doanh BĐS).

Nghị định 02 cũng không quy định về vốn pháp định, trong khi theo Nghị định 76 trước đây, các công ty BĐS phải có 20 tỷ đồng vốn pháp định. Chính sách này sẽ góp phần loại bỏ phần nào rào cản gia nhập ngành.

Tuy nhiên, cũng theo Nghị định 02, các chủ đầu tư BĐS phải có tỷ lệ vốn chủ sở hữu lớn hơn hoặc bằng 20% tổng vốn đầu tư với dự án quy mô dưới 20ha, và lớn hơn hoặc bằng 15% tổng vốn đầu tư với dự án quy mô từ 20ha trở lên.

2. Áp dụng mẫu hợp đồng chung trong các giao dịch mua bán

Bên cạnh việc thay đổi điều kiện kinh doanh, Nghị định 02/2022/NĐ-CP còn quy định các doanh nghiệp BĐS phải áp dụng 8 mẫu hợp đồng chung trong các giao dịch mua bán. Trong khi đó, theo Nghị định 76 trước đây, các mẫu hợp đồng này là “để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo và ký kết hợp đồng”. Việc sử dụng chung các mẫu hợp đồng trong trong Nghị định 02 sẽ giúp các bên tham gia kinh doanh, đầu tư BĐS đảm bảo được quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

3. Tăng mức xử phạt với các hành vi vi phạm

Bên cạnh Nghị định 02, Chính phủ còn ban hành Nghị định 16/2022/NĐ-CP nhằm tăng mức phạt với các cá nhân, tổ chức vi phạm quy định về kinh doanh BĐS. Nghị định này nhằm hướng tới công khai minh bạch các thông tin về thị trường và nhà ở.

Hành vi vi phạm	Mức phạt cũ (theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP)	Mức phạt mới
Trường hợp bắt buộc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã để đủ điều kiện kinh doanh, nếu tổ chức, cá nhân không thành lập sẽ bị coi là vi phạm.	50 – 60 triệu đồng	100 – 120 triệu đồng
Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS nhưng không công khai hoặc công khai không đầy đủ, sai lệch các thông tin về dự án BĐS.
Khi được bên mua, bên thuê mua yêu cầu công khai tiến độ xây dựng, kiểm tra tiến độ thi công, chất lượng công trình hay sử dụng khoản tiền ứng trước mà không công khai, sẽ bị coi là vi phạm.
Tổ chức, cá nhân thu phí chuyển nhượng BĐS không đúng với quy định.
Các hợp đồng mua bán không gắn quyền sử dụng đất với nhà, đất với công trình xây dựng.	60 – 80 triệu đồng	120 – 160 triệu đồng
Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS nhưng dấu diếm, không thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng.
Thu tiền người mua, người thuê BĐS trong tương lai nhưng không đúng tiến độ thực hiện hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm quy định trên hợp đồng.	60 – 80 triệu đồng	400 – 600 triệu đồng
Tổ chức, cá nhân tiến hành chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự bán BĐS không đúng với quy định.	270 – 300 triệu đồng	800 – 1,000 triệu đồng
Tổ chức, cá nhân bàn giao nhà ở, công trình BĐS chưa hoàn thiện cho khách hàng.
…

Theo mức phạt mới quy định trong Nghị định 16/2022/NĐ-CP, số tiền phạt dành cho những hành vi vi phạm đều tăng gấp đôi, thậm chí gấp 6 lần. Động thái mạnh mẽ này của Chính phủ cho thấy quyết tâm trong việc siết chặt quản lý thị trường BĐS, nhằm hạn chế sai phạm, bảo vệ quyền lợi của người mua.

4. Hoạt động môi giới BĐS bị siết chặt

Khoảng 3 năm trở lại đây, do một số quy định về quản lý môi giới BĐS còn khá lỏng lẻo nên hoạt động môi giới dần bị biến tướng. Nhiều tổ chức, cá nhân lách luật, trốn thuế, gây thiệt hại cho khách hãng, thậm chí lũng đoạn thị trường và gây ra nhiều cơn sốt đất ảo. Tuy vậy, chế tài xử phạt hành vi này còn quá nhẹ khoảng 10 – 15 triệu đồng/vụ và chưa bắt buộc các cá nhân, tổ chức vi phạm báo cáo cho cơ quan nhà nước.

Do vậy, trong Nghị định 16 mới đây, Chính phủ đã tăng mức phạt với những cá nhân, tổ chức môi giới BĐS. Động thái này được kỳ vọng sẽ siết chặt hoạt động môi giới, dẹp bỏ nạn “cò đất”, thổi giá hay các dự án “ma”.

Dưới đây là mức phạt mới được quy định tại Nghị định 16:

Hành vi vi phạm	Mức phạt cũ (theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP)	Mức phạt mới
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS mà không có chứng chỉ hành nghề, hoặc chứng chỉ đã hết thời hạn	10 – 15  triệu đồng	40 – 60  triệu đồng
Tổ chức, cá nhân vừa kinh doanh dịch vụ môi giới, vừa là nhà môi giới, vừa là bên thực hiện hợp đồng giao dịch	Không phạt	40 – 60  triệu đồng
Tổ chức, cá nhân không cung cấp thông tin, cung cấp không đầy đủ hoặc không trung thực về thông tin BĐS mà mình môi giới	40 – 50  triệu đồng	200 – 250  triệu đồng

Tóm lại, những chính sách mới về kinh doanh bđs này sẽ tạo đà cho thị trường BĐS 2022 phát triển bền vững. Không những doanh nghiệp có điều kiện tăng trưởng mà người tiêu dùng còn có cơ hội tiếp cận nhà ở và các dự án BĐS một cách thuận lợi hơn.

Nhờ chính sách này, mà nhà đầu tư khi đến với Empire City sẽ yên tâm hơn. Người mua căn hộ sẽ mua đúng giá hơn, không phải thông qua nhiều môi giới. Cũng như các thủ tục mua bán diễn ra nhanh chóng, thuận tiện và minh bạch hơn.