Nhóm Cư Dân
Cho vay bất động sản chắc hẳn là khái niệm không quá xa lạ với các nhà đầu tư. Hiện đã có quy định mới trong việc cho vay kinh doanh bất động sản bạn nên cập nhật ngay. Hiện tại, việc cho vay bất động sản có một số quy định mới mà Khách hàng và các nhà đầu tư nên nắm rõ. Những quy định mới có thể ảnh hưởng đến nhu cầu, tâm lý người mua nhà ở, nhà đầu tư khá nhiều.
Tình trạng sốt đất, giá bất động sản tăng không ngừng từ đầu năm đến nay khiến nhiều người ồ ạt đổ vốn đầu tư vào lĩnh vực này. Các ngân hàng cho vay bất động sản cũng hoạt động mạnh mẽ và có mức tín dụng tăng. Tuy nhiên, thời gian gần đây, một số quy định mới trong việc cho vay kinh doanh bất động sản đã được đề xuất khiến nhiều khách hàng có nhu cầu mua chung cư, nhà ở lo ngại vì khó tiếp cận vốn mua nhà.
Cùng tìm hiểu rõ hơn thực trạng này qua bài viết bên dưới quý độc giả nhé!
Cho vay bất động sản là gì?
Trước tiên, mời bạn đọc cùng điểm qua khái niệm cho vay bất động sản là gì. Bởi nắm rõ khái niệm này, chúng ta mới có thể đi sâu hơn về tìm hiểu những ảnh hưởng của quy định mới đối với hình thức cho vay mua bất động sản (BĐS)
Khái niệm và đặc điểm hoạt động cho vay bất động sản
Hiện tại Việt Nam chưa có điều luật cụ thể nêu rõ khái niệm cho vay BĐS. Tuy nhiên, hoạt động này được hiểu với ý nghĩa phổ biến là một hình thức cấp tín dụng. Tổ chức tín dụng sẽ giao một khoản tiền cho khách hàng với thời gian nhất định theo thỏa thuận. Khoản tiền này sẽ được sử dụng vào các mục đích liên quan lĩnh vực BĐS với nguyên tắc có hoàn trả gốc và lãi.
Đối với khách hàng cá nhân, đặc điểm của hoạt động cho vay BĐS là một mặt của hoạt động cho vay trong các Ngân hàng Thương mại. Đây cũng là sản phẩm mang lại lợi nhuận cao nhất cho các Ngân hàng. Bởi một khoản vay cho mục đích BĐS có quy mô trung bình thường lớn hơn khá nhiều so với khoản vay sản xuất kinh doanh hay tiêu dùng.
Bên cạnh đó, so với các sản phẩm cho vay khác thì sản phẩm cho vay BĐS thường có thời hạn kéo dài hơn. Đồng thời, trong việc đánh giá khoản vay thì yếu tố tài sản đảm bảo bằng BĐS dùng thế chấp vay cũng có tầm quan trọng cao.
Ngoài ra, đặc thù của hoạt động cho vay bất động sản là có thể sử dụng tài sản hình thành từ vốn vay nhằm thế chấp tại Ngân hàng. Đặc điểm này hoàn toàn không có trong các sản phẩm cho vay khác.
Vai trò của hoạt động cho vay BĐS
Hoạt động cho vay BĐS là cầu nối giữa người mua, người bán và ngân hàng. Người mua có thể tìm BĐS thông qua ngân hàng. Người bán cũng có thể tìm khách hàng mua BĐS do ngân hàng cung cấp.
Đối với người vay, hoạt động cho vay BĐS đáp ứng nguồn vốn một cách an toàn, kịp thời, nhanh chóng, tiện lợi và dễ tiếp cận. Hoạt động cho vay BĐS giúp khách hàng sở hữu được nhà cửa, đất đai,… góp phần ổn định, nâng cao chất lượng cuộc sống cá nhân và toàn xã hội. Đồng thời, thông qua việc mua BĐS trả góp, khách hàng nhận được nhiều lợi ích khác. Chẳng hạn như khách hàng có thể sở hữu BĐS với chi phí bỏ ra không quá nhiều.
Với các ngân hàng, lãi suất cho vay bất động sản cao hơn hầu hết lãi suất của các khoản vay khác. Chính vì thế, có thể nói cho vay BĐS là kênh sinh lợi vô cùng tiềm năng cho các ngân hàng. Đồng thời, ngân hàng còn có thể bán chéo đồng thời những sản phẩm khác thông qua hoạt động cho vay mua bán BĐS và giúp tăng hiệu quả kinh doanh.
Phân loại hoạt động cho vay BĐS (với khách hàng cá nhân)
Dựa trên sản phẩm cho vay, cho vay BĐS với khách hàng cá nhân sẽ gồm các sản phẩm:
- Cho vay để xây dựng, sửa chữa nhà ở.
- Sản phẩm cho vay tiền bù đắp mua BĐS.
- Cho vay với mục đích thanh toán tiền cho bên bán.
Phương thức giải ngân cho vay mua bất động sản
Đối với đất nền dự án, nhà phố, phương thức giải ngân cho vay có hai hình thức:
Hình thức 1: Giải ngân ngay sau khi công chứng mua bán.
Hình thức giải ngân này chỉ nên áp dụng trong trường hợp người mua biết rõ tài sản các giấy tờ pháp lý đầy đủ, không có kiện tụng hay tranh chấp, có thể dễ dàng sang tên đổi chủ.
Với hình thức này, bên bán sẽ được nhận ngay 90% đến 100% số tiền. Rủi ro lúc này thuộc về bên mua. Bởi người mua vẫn sẽ chịu lãi ngân hàng với khoản tiền đã được giải ngân nếu có vướng mắc, không sang tên đổi chủ tài sản. Do rủi ro khá cao nên phương thức cho vay giải ngân này ít được ngân hàng nào chấp nhận.
Hình thức 2: Giải ngân phong tỏa tài khoản của bên bán.
Đây là phương thức cho vay bất động sản an toàn cho cả bên bán và bên mua. Sau khi công chứng mua bán nhà đất, số tiền vay sẽ chuyển khoản vào tài khoản của bên bán. Tuy nhiên tài khoản sẽ tạm phong tỏa và bên bán rút tiền ra khỏi tài khoản hay tiến hành sang tên đổi chủ. Số tiền trong tài khoản vẫn sẽ được trả lãi theo gửi tiết kiệm. Chỉ khi tài sản đã hoàn thành sang tên, ngân hàng mới cho bên bán rút tiền. Hiện có tới 90% ngân hàng chỉ áp dụng duy nhất hình thức cho vay mua BĐS này.
Riêng với căn hộ chung cư, ngân hàng sẽ giải ngân khoản vay theo tiến độ hợp đồng mua bán chung cư. Theo đó, ngân hàng sẽ đại diện người vay chuyển khoản tiền thanh toán cho chủ đầu tư căn hộ. Việc này được thực hiện đúng tiến độ thanh toán mà chủ đầu tư dự án căn hộ và người vay đã ký kết trong hợp đồng. Theo từng đợt thanh toán, người vay sẽ thực hiện ký khế ước nhận nợ.
Một số ngân hàng đang siết chặt hoạt động cho vay bất động sản
Theo thông tin mới nhất, hoạt động cho vay BĐS sẽ được các ngân hàng “thắt chặt” hơn. Một số ngân hàng cho vay bất động sản hiện đã tạm dừng cho vay, giải ngân các khoản liên quan BĐS.
Điển hình như Sacombank – Ngân hàng TMCP Sài Gòn thương tín đã chỉ đạo các điểm giao dịch, chi nhánh trong hệ thống kiểm soát chặt hơn tăng trưởng tín dụng trong năm 2022. Trong đó có việc kiểm soát tín dụng BĐS, được diễn ra tới ngày 30-6-2022. Theo đó, ngân hàng sẽ không cấp tín dụng lĩnh vực BĐS (ngoại trừ cho vay người mua/sửa/xây bất động sản để ở, công nhân viên, cán bộ).
Tỷ lệ tín dụng năm 2022 được cấp bởi Ngân hàng Nhà nước hiện nay chỉ là tạm thời. Đó là một trong những nguyên nhân khiến các ngân hàng hạn chế hay tạm dừng cho vay bất động sản.
Bên cạnh đó, hệ số rủi ro cho lĩnh vực BĐS cũng ở mức cao nhất khiến các ngân hàng hạn chế cho vay đối với lĩnh vực này. Mặt khác, trong những tháng đầu năm thì tốc độ tăng trưởng tín dụng khá tốt. Do đó các ngân hàng cũng ưu tiên, tập trung nhiều hơn cho sản xuất kinh doanh.
Nhiều chuyên gia nhận định, lĩnh vực bất động sản vốn mang tới nhiều lợi thế cho nền kinh tế. Việc siết tín dụng BĐS có thể tác động tới hành vi vay vốn để mua đất đầu cơ, gom đất nông nghiệp mua bán sang tay trung và ngắn hạn, mua đất phân lô bán nền,… Qua đó, thị trường đầu tư đất nền cũng sẽ ổn định, lành mạnh hơn. Tuy nhiên, việc siết chặt cho vay bất động sản cũng cần được thực hiện có chọn lọc, hợp lý để khách hàng, nhà đầu tư, doanh nghiệp,… kịp thích ứng và có giải pháp đầu tư, mua bán phù hợp.
